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Sfratto

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Lo sfratto, in diritto, è un atto giuridico con il quale, nell'ambito di un rapporto di locazione, il locatore richiede ad un locatario (o conduttore) di riconsegnargli l'immobile.

Nel mondo

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Italia

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Lo stesso argomento in dettaglio: Sfratto (ordinamento italiano).

Lo sfratto può essere intimato in due casi:

  • finita locazione
  • morosità

Nel primo caso, il provvedimento può essere richiesto dopo la scadenza del contratto, qualora, a seguito della disdetta[1], il conduttore non abbia ritenuto di rilasciare l'immobile al locatore. Lo sfratto per finita locazione può però essere richiesto anche prima della naturale scadenza del contratto, in tal caso si tratta di una condanna del futuro[non chiaro], che si basa su intimazione che ha efficacia di disdetta, in quanto evita il rinnovarsi del contratto.[2]

Nel secondo caso, il provvedimento di rilascio può essere richiesto, in ogni momento, qualora il conduttore si renda inadempiente all'obbligo del pagamento di almeno due mensilità del canone concordato e/o degli oneri accessori.

In questo caso oltre all'ordinanza di rilascio dell'immobile il proprietario può richiedere anche un decreto ingiuntivo finalizzato al recupero dei canoni di locazione scaduti e a scadere.

Il decreto ingiuntivo emesso all'esito della procedura di sfratto per morosità è uno dei rarissimi casi di titolo esecutivo di importo determinabile e non determinato a priori.

Se il locatore intende riutilizzare l'immobile per motivi di necessità tassativamente indicati dalla legge, si ha un terzo caso: sfratto per necessità.

Rispetto allo sfratto, molto meno lunga e dispendiosa è l'azione di esecuzione per il rilascio del bene immobile, prevista ad esempio nella formula di affitto a riscatto.

Spagna

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In Spagna la legge bancaria del 1909, ancora vigente, prevede che il creditore può optare tra la riscossione della garanzia ipotecaria o la vendita all'incanto del bene a estinzione del debito residuo. La confisca non interrompe l'obbligo di pagamento delle rate di mutuo, né il contratto di locazione con eventuali inquilini.

Il governo Rajoy ha imposto la sospensione generalizzata degli sfratti, mentre altri propongono di obbligare gli istituti a concedere una sospensione del mutuo, e a impegnare con vendite o affitti il patrimonio immobiliare accumulato con i pignoramenti. Altra proposta è la conversione dei mutui in difficoltà in affitti a basso costo in cui il moroso perde la proprietà del bene, ma conserva l'usufrutto a un canone agevolato.

Con la difficoltà di compravendita e la caduta dei prezzi nell'immobiliare, spesso gli istituti preferiscono la riscossione dell'ipoteca alla vendita all'incanto. Gli immobili restano sfitti e invenduti, ma la riscossione dell'ipoteca evita di contabilizzare a bilancio una perdita su crediti inesigibili, laddove il credito viene depennato a fronte della proprietà del bene valorizzata come ipoteca (quindi al costo storico di acquisto, non ai valori correnti di mercato, corretti ulteriormente della bassa probabilità di vendita).

Nel novembre 2009 viene approvata la legge del Desahucio Exprés, che:

  • riduce le informazioni da specificare nella citazione in giudizio, orientando il procedimento a oralità e concentrazione (fra queste la somma dovuta);
  • la citazione in giudizio non deve essere preceduta da altri atti, né la sentenza seguita da un atto di precetto per l'esecuzione forzata: richiede che la sentenza indichi data e ora del pagamento e rilascio dell'immobile e sia quindi titolo immediatamente esecutivo;
  • Il locatore può includere nella sua domanda di sfratto la rinuncia a una parte del debito e dei costi in cambio di abbandono volontario dell'immobile. Il periodo minimo è ridotto da un mese a 15 giorni dalla notifica del ricorso.

Sfratto e comunità etniche

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Gli studiosi hanno evidenziato i limiti del quadro delle prese di dignità (termine con il quale si intende il dibattito socio-legale che comporta la discussione di casi di perdita involontaria di proprietà, casi che precedentemente erano ritenuti estranei a questo dibattito). I meccanismi attraverso i quali si verifica la perdita involontaria di proprietà, avviene attraverso sconfinamenti di famiglie e mercati nonché attraverso i disastri naturali o causati dall'uomo.[3]

Una presa di dignità ha due elementi necessari:[3]

  1. perdita di proprietà e
  2. perdita di dignità (definita come disumanizzazione o infantilizzazione).

Alcuni esempi storici noti di sfratti forzosi su minoranze etniche sono stati:[3]

  • il popolo Hopi dalle loro terre sacre;[4]
  • la deportazione del popolo acadiano dalle loro case in Nuova Scozia, nel 1755.[5]
  • l'interpretazione "soggettiva" di ciò che lo sfratto ha significato per gli irlandesi durante il XIX secolo,[6][7]
  • la minaccia di sfratto come arma dei proprietari terrieri nella politica elettorale nella campagna vittoriana,[8]
  • la proprietà sottratta ai lealisti dopo la rivoluzione americana;[9]
  • La ricolonizzazione dell'arcipelago di Chagos e dello sgombero forzato dei Chagossiani, da parte del Regno Unito e degli Stati Uniti.[10]

Alcuni esempi storici noti. nel XX sec., sono stati:

  • lo sgombero di inquilini e abusivi da un palazzo rinascimentale a Ferrara nel 1920,[11]
  • l'espropriazione e lo sfollamento dei cittadini arabi di Israele;[12][13]
  • il saccheggio, l'incendio e la distruzione di proprietà afroamericane durante e dopo le rivolte razziali di Tulsa;[4] con la riforma del Codice fondiario nel 1858,[14]
  • la presa di proprietà ebraiche in Francia e nei Paesi Bassi durante la seconda guerra mondiale;[15]
  • gli sgomberi forzati in Cina miravano a creare spazio per le sue città in rapida espansione;[16]
  • le alleanze razzialmente restrittive negli Stati Uniti;[17]
  • le case dei 20 milioni di americani che vivono in alloggi fabbricati, installate in gran parte su terreni privati, che possono essere sfrattati in 30 giorni,[18]
  • il fenomeno degli sgomberi forzati in Africa e le implicazioni per i diritti alla terra e lo sviluppo umano,[19]
  • le controversie in Bangladesh sugli sgomberi forzati dagli slum indotti dallo stato,[20]
  • lo spostamento della popolazione del Lago Boeung Kak alla capitale Phnom Penh in Cambogia,[21]
  • il contributo ai conflitti sulla terra in contesti postbellici[22]
  • la Chiesa, i cristiani ortodossi e l'amministrazione statale nella regione di Chehn nel 1918-1939,[23]
  • la questione irachena[24] e
  • il requisito che tutte le donne sposate cedano i loro beni ai loro mariti secondo le leggi della copertura.[25]
  • il governo tanzaniano sta portando avanti una repressione dei pastori Masai.[26]

Su una comunità rom in Ungheria, svantaggiata e a rischio di sfratto, nel 2002 sono state valutati due scenari: sgombero con inserimento in lista d'attesa per l'edilizia sociale (ipotesi sfratto) contro un complesso abitativo sostitutivo (ipotesi progetto abitativo). Lo studio coordinato dall'Università di Debrecen mostra come i guadagni finanziari a breve termine (ipotesi sfratto) debbano essere confrontati con le perdite di salute a lungo termine (ipotesi progetto abitativo).[27]

Le comunità di popolazione araba beduina nel deserto israeliano del Naqab/Negev sottoposte a sfratti forzosi, nel contesto del conflitto israelo-palestinese, sono vittime di stress e malattie organiche con aumenti della mortalità infantile.[28]

Altri esempi di sfratti legati a precisi disegni economici che danneggiano i locatari o possessori di terreno sono il caso dei cittadini americani che vivono in Roulotte senza essere i proprietari del terreno di sosta di queste. È sufficiente sfrattare il terreno da possessori per creare le condizioni di uno sfratto classico, spesso ciò senza rispettare i tempi di preavviso.[3]

I fenomeni di de-collettivizzazione possono sconvolgere l'ordine sociale, evidenziando con ciò il valore sociale della proprietà. Cosa che è accaduta in Russia e in Romania dove sono stati favoriti interessi di gruppi corruttori.[3] Ciò ha determinato la perdita dello spazio geografico chiamato casa e con esso l'abbandono degli attaccamenti sentimentali sviluppati alla casa; dovendo riconfigurare le identità legate a quel luogo; e interrompendo i legami sociali sviluppati con i vicini, le scuole e le istituzioni religiose in quella comunità. Cioè, il valore di una proprietà non consiste solo nella casa tangibile, include anche la rete di intangibili emotivi, sociali.[3]

Impatto dello sfratto sulla salute

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Lo stesso argomento in dettaglio: Sfratto e salute.

Lo sfratto, in inglese eviction, è causa di gravi e progressivi problemi di salute per i soggetti che lo subiscono o temono.[29][30]

Note

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  1. ^ Copia archiviata, su immobiliovunque.it. URL consultato il 24 ottobre 2019 (archiviato dall'url originale il 24 ottobre 2019).
  2. ^ Sentenza Cass. civ., sez. III, 21 settembre 2000, n. 12496
  3. ^ a b c d e f Bernadette Atuahene, Takings as a Sociolegal Concept: An Interdisciplinary Examination of Involuntary Property Loss, in Annual Review of Law and Social Science, vol. 12, n. 1, Annual Reviews, 27 ottobre 2016, pp. 171–197, DOI:10.1146/annurev-lawsocsci-110615-084457, ISSN 1550-3585 (WC · ACNP).
  4. ^ a b Brophy AL. 2016. When more than property is lost: the dignitary losses and gains in the Tulsa Riot of 1921. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  5. ^ Janzen, O. (2013). “Un Petit Dérangement: The Eviction of French Fishermen from Newfoundland in 1755”. In War and Trade in Eighteenth-Century Newfoundland (pp. 119-128). Liverpool University Press.
  6. ^ Anne E. Kane, L. Perry Curtis Jr. The Depiction of Eviction in Ireland, 1845–1910. Dublin: University College Dublin Press, 2011. Pp. 386. €30 (paper)., in Journal of British Studies, vol. 52, n. 1, Cambridge University Press (CUP), 2013, pp. 262–263, DOI:10.1017/jbr.2012.44, ISSN 0021-9371 (WC · ACNP).
  7. ^ Laurence Marley, The depiction of eviction in Ireland, 1845–1910. By L. Perry CurtisJr. Pp xiv, 386, illus. Dublin: University College Dublin Press. 2011. €60., in Irish Historical Studies, vol. 38, n. 149, Cambridge University Press (CUP), 2012, pp. 161–162, DOI:10.1017/s0021121400000900, ISSN 0021-1214 (WC · ACNP).
  8. ^ Matthew Cragoe, The Anatomy of an Eviction Campaign: The General Election of 1868 in Wales and its Aftermath, in Rural History, vol. 9, n. 2, Cambridge University Press (CUP), 1998, pp. 177–193, DOI:10.1017/s0956793300001564, ISSN 0956-7933 (WC · ACNP).
  9. ^ Hulsebosch D. 2016. Exile, voice, and loyalism: dignity takings and the American Revolution. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  10. ^ Anamika Twyman-Ghoshal, State Co-offending: The Case of the Recolonization of the Chagos Archipelago and the Forced Eviction of the Chagossians, in Critical Criminology, vol. 29, n. 2, Springer Science and Business Media LLC, 19 maggio 2021, pp. 311–328, DOI:10.1007/s10612-021-09570-4, ISSN 1205-8629 (WC · ACNP).
  11. ^ Michele Nani, Inhabitants of heritage: the dwellers of an Italian Renaissance palace and their problematic eviction in Ferrara, 1900–1940, in Urban History, vol. 48, n. 1, Cambridge University Press (CUP), 7 maggio 2020, pp. 87–107, DOI:10.1017/s0963926820000280, ISSN 0963-9268 (WC · ACNP).
  12. ^ Kedar A. 2016. Dignity taking and dispossession in Israel. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  13. ^ Avi Shlaim, The Debate about 1948, in International Journal of Middle East Studies, vol. 27, n. 3, Cambridge University Press (CUP), 1995, pp. 287–304, DOI:10.1017/s0020743800062097, ISSN 0020-7438 (WC · ACNP).
  14. ^ Amos Nadan, The route from informal peasant landownership to formal tenancy and eviction in Palestine, 1800s–1947, in Continuity and Change, vol. 36, n. 2, Cambridge University Press (CUP), 2021, pp. 233–256, DOI:10.1017/s026841602100014x, ISSN 0268-4160 (WC · ACNP).
  15. ^ Veraart W. 2016. Dignity taking and the restitution of property rights in the Netherlands and in France after WWII. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  16. ^ Pils E. 2016. Resisting dignity takings in China. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  17. ^ Rose CM. 2016. A shadow of dignity takings: racially restrictive covenants in the United States. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  18. ^ Esther Sullivan, Halfway Homeowners: Eviction and Forced Relocation in a Florida Manufactured Home Park, in Law & Social Inquiry, vol. 39, n. 02, Cambridge University Press (CUP), 2014, pp. 474–497, DOI:10.1111/lsi.12070, ISSN 0897-6546 (WC · ACNP).
  19. ^ Paul D Ocheje, “In the Public Interest”: Forced Evictions, Land Rights and Human Development in Africa, in Journal of African Law, vol. 51, n. 2, Cambridge University Press (CUP), 25 settembre 2007, pp. 173–214, DOI:10.1017/s0021855306000209, ISSN 0021-8553 (WC · ACNP).
  20. ^ S M Atia NAZNIN e Shawkat ALAM, Judicial Remedies for Forced Slum Evictions in Bangladesh: An Analysis of the Structural Injunction, in Asian Journal of Law and Society, vol. 6, n. 01, Cambridge University Press (CUP), 6 luglio 2018, pp. 99–129, DOI:10.1017/als.2018.1, ISSN 2052-9015 (WC · ACNP).
  21. ^ Alexandra Kent, Conflict continues: Transitioning into a battle for property in Cambodia today, in Journal of Southeast Asian Studies, vol. 47, n. 1, Cambridge University Press (CUP), 22 dicembre 2015, pp. 3–23, DOI:10.1017/s0022463415000442, ISSN 0022-4634 (WC · ACNP).
  22. ^ Doreen Nancy Kobusingye, Mathijs van Leeuwen e Han van Dijk, The multifaceted relationship between land and violent conflict: the case of Apaa evictions in Amuru district, northern Uganda, in The Journal of Modern African Studies, vol. 55, n. 3, Cambridge University Press (CUP), 11 agosto 2017, pp. 455–477, DOI:10.1017/s0022278x17000106, ISSN 0022-278X (WC · ACNP).
  23. ^ Konrad Sadkowski, From Ethnic Borderland to Catholic Fatherland: The Church, Christian Orthodox, and State Administration in the Chehn Region, 1918-1939, in Slavic Review, vol. 57, n. 4, Cambridge University Press (CUP), 1998, pp. 813–839, DOI:10.2307/2501048, ISSN 0037-6779 (WC · ACNP).
  24. ^ Nasir Ahmed Al Samaraie, Humanitarian implications of the wars in Iraq, in International Review of the Red Cross, vol. 89, n. 868, Cambridge University Press (CUP), 2007, pp. 929–942, DOI:10.1017/s1816383108000155, ISSN 1816-3831 (WC · ACNP).
  25. ^ Hartog H. 2016. Marriage is an honorable estate. Law Soc. Inq. 41(3): In press
  26. ^ York, Geoffrey, and Robert Bociaga. “Eviction of the Maasai Moves Forward; Tanzanian Government Intensifies Campaign to Demarcate Planned Wildlife Reserve, Relocate Thousands of People.” Globe & Mail (Toronto, Canada), 2 July 2022, p. A15. EBSCOhost, https://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=edsgao&AN=edsgcl.709185258&site=eds-live&scope=site.
  27. ^ K. Kosa, A. Molnar, M. McKee e R. Adany, Rapid health impact appraisal of eviction versus a housing project in a colony-dwelling Roma community, in Journal of epidemiology and community health, vol. 61, n. 11, BMJ, 1º novembre 2007, pp. 960–965, DOI:10.1136/jech.2006.057158, ISSN 0143-005X (WC · ACNP), PMC 2465611, PMID 17933953.
  28. ^ Ahmad Amara, Ismael Abu-Saad e Oren Yiftachel, Indigenous (in)justice human rights law and Bedouin Arabs in the Naqab/Negev, Cambridge, Massachusetts, 2012, ISBN 978-0-9861062-2-4, OCLC 1100439534.
  29. ^ Katie Moran-McCabe e Scott Burris, Eviction and the Necessary Conditions for Health, in The New England journal of medicine, vol. 385, n. 16, Massachusetts Medical Society, 14 ottobre 2021, pp. 1443–1445, DOI:10.1056/nejmp2031947, ISSN 0028-4793 (WC · ACNP), PMID 34623786.
  30. ^ Yerko Rojas e Sten-Åke Stenberg, Evictions and suicide: a follow-up study of almost 22 000 Swedish households in the wake of the global financial crisis, in Journal of Epidemiology and Community Health (1979-), vol. 70, n. 4, BMJ, 2016, pp. 409–413, ISSN 0143005X, 14702738 (WC · ACNP), JSTOR 44017730. URL consultato l'11 luglio 2022.

Bibliografia

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  • Desmond, Matthew. Evicted: Poverty and profit in the American city. Crown, 2016.

Voci correlate

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